くみちょうの道草日記

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2014.05.03 01:10|カテゴリ:不動産コメント(0)

マンションを買うための3つの考え方


さて、過去に「不動産投資をしようかな~」みたいなことを書いていましたが、
結局、実際に不動産投資をされている方々と競争する覚悟がなく、やっておりません。
代わりに、住宅購入を目的にずっと探していたのですが、いろいろあってマンションを購入する事になりました。


そんなこんなで、
マンションを購入するにあたっての私なりの考え方を書きたいと思います。


まず、購入にあたって、最初にみんなが直面する一戸建てとマンションのどちらが良いのかという問題です。
古くから意見の分かれるこの問題・・・
■一戸建ては年月がたった時に、土地だけは必ず残るが、マンションは何も残らない。
■一戸建ては庭があり、自由度が高いが、マンションはできない
■マンションの場合は、バリアフリーで年配の方・子供にやさしい

などなど、多くの要素が挙げられます。話を聞けば、私にとってマンションより一戸建ての方が良い内容が多く、当初は私もマンションよりも一戸建てを希望していました。

マンション

そんな私が、あえてマンションを選んだ3つの理由があります。

それは、
1.利便性の高さ
2.資産としての流動性の高さ
3.資産価値の下落が小さい

の3つです。
それぞれの説明をすると、、、



1.利便性の高さ

マンションの良さの最大の内容は、「利便性の高さ」につきると思います。
サラリーマン・学生の多くの方は、毎朝通勤・通学のため電車などの公共交通機関を使います。そんな多くの方にとって、駅近くに立地するマンションは大変魅力的。駅近くの一戸建ては高過ぎて、手が出せない人でも、マンションならなんとか手が出せます。

これは大変魅力的です。



2.資産としての流動性の高さ

マンションの良さの2つめは、「流動性の高さ」です。まず「流動性の高さ」を説明する前に、なぜ流動性が重要なのかを書きたいと思います。

多くの方が不動産を取得するそもそもの目的はなんでしょうか?
それは、「家賃代を払うのが嫌」「住みたい街がある」などではないでしょうか。理由は人それぞれですが、多くの方は「永住する」という気持ちで不動産を取得されるかと思います。

しかし、「永住する」という気持ちで購入したのに、そうする事のできない理由が発生することがあります。
たとえば、
・・サラリーマンならば急な転勤。
・・両親の介護が必要になった為、実家に帰る必要ができた。
・・家庭の事情の変化。
など当初は予測していなかった様々な要因で、急に手放さなければならないこともあります。

そんな時に、次の新生活のために、まとまったお金が用意できずに支障がでることがあります。そのため、「流動性の高さ」が重要と考えています。


では、なぜマンションが「流動性が高い」と考えているのか?
まず、「流動性が高い」とするためにマンションでも条件があります。
それは、

「駅に近い事」

です。「駅に近い」ということは、それによって、「欲しい」と思う人が多くなります。「欲しい」と思う人が多いほど、売りやすくなります。そう、先ほどの第一の理由で挙げた、利便性が効果を発揮し、転売を有利に働かせます。

また、駅近くの場合ならば、「賃貸に出す」という手段も取れる事も魅力です。特に大手の企業などが近くにあれば、さらに良いです。大手の企業では、家賃の半分を会社が負担するという福利厚生を設けている場合があり、駅近くならば多少家賃が高くとも、通勤に便利なマンションに借り手がつく可能性が高まります。

そのため、マンションは、流動性が高いとみています。ただし、駅から遠いマンションは、私の場合は「利便性が悪い」と判断し、NGです。

ここまで、マンションが「流動性が高い」と言ってきましたが、そうはいっても、一戸建てでも売れるのでは?という人もおられるかと思います。しかし、一戸建てを購入するときには、
・・自分の好きな間取りであること
・・周辺環境であること
・・建物は不要で土地だけ欲しい
などの条件で判断されることが多く、なかなか条件の合う方は少ないかと思います。

「利便性の高さ」は、他の条件に対しても魅力が高く・求める方が多い条件と考えます。そのため、一戸建てよりもマンションの方が中古販売・賃貸に出せるという意味合いでは勝り、「流動性が高い」と考えています。


3.資産価値の下落が小さい

まず不動産を新築で購入した場合によく言われる事ですが、新築は購入直後に資産価値が大きく減ります。
これは、一戸建て・マンションのどちらも大きく落ち込みます。そのため、初期の落ち込みは、残念ですが考慮しないとして、数年たった場合の下落を考えてみます。

まず一戸建てですが、
土地の価値は、周りの環境が大きく変化しない限りは、ほとんど変わらないとみており、建物の価値が大きく減っていきます。

たとえば土地1500万円、建物1500万円の合わせて3000万円の新築の場合、土地の1500万円はそのまま残りますが、建物の価値が年数が経つごとに大きく減っていきます。


次にマンションですが、
私の購入を検討する場合は、土地はマンションの専有面積の持ち分によって、その分の所有権を持つ形なので、資産としてはわずかなのでほとんどありません。そのため、建物のみの価値と考えます。

たとえば土地300万円、建物2700万円の合わせて3000万円といった感じになります。

一戸建ての場合では、建物の資産価値がどんどん下落するので、同じようにマンションは建物部分の価値が大きいので資産価値がどんどん減っていくように思われます。しかし、マンションの場合は、先に挙げた「1.利便性が高い」という理由により、購入当初こそ、資産価値は大きく下がりますが、その後の下落が、一戸建てに比べて、はるかに緩やかになり、数年たった時には、資産価値の下落が小さいのです。




以上の3つの理由から、私は今回マンションにしました。

もし一戸建てとマンションで迷っている方がいましたら、参考にしていただければ幸いです。

ただし、これはあくまでも私の考えですので、この内容に責任は持てませんので、購入に関しては、自己責任でお願いしますね(・ε・)/

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